Thông thường, đối với bên bán thường rất tự tin cho rằng tài sản là trong tay mình quản lý thì ” tiền trao cháo múc” chứ không việc gì phải lo lắng cả, nếu có lo lắng là bên mua chứ không phải là bên bán “bên mua lầm chứ bên bán không thể lầm”… Tuy nhiên, trên thực tế mua bán nhà đất trên thị trường gần đây đã diễn ra những loại giao dịch dẫn đến những tranh chấp mà bên bán không ngờ đến vì ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bên bán. Các dạng tranh chấp mà bên bán có thể gặp đó chính là giao dịch với với các nhà đầu tư “giả hiệu”,tức họ không có nhu cầu thật sự về nhà ở hoặc bên mua có nhu cầu thật nhưng không có đủ tiền.
1. Trường hợp Bên mua không có sẵn tiền “tươi” để mua nhà đất nhưng vẩn muốn mua
Khi thỏa thuận phương thức thanh toán, bên mua thường yêu cầu chia làm 3 đợt thanh toán: đợt 1 đặt cọc, đợt 2 ký hợp đồng công chứng, đợt 3 sang tên (đã được cập nhật biến động hoặc cấp đổi chứng nhận của Bên Mua) nhưng số tiền thanh toán của 3 đợt thì không được phân bổ hợp lý. Thông thường đợt 1 có mức thanh toán cao để tạo niềm tin cho bên bàn và có thể bên mua thường không quan tâm hay không yêu cầu giao nhà sớm, cụ thể :
– Đợt 1 : Bên mua có thể đặt cọc đợt 1 lên đến 30% tổng tiền mua bán trong khi theo thông lệ chỉ đặt cọc từ 5-15% giá trị.
– Đợt 2 : Sau khi hai bên ký công chứng, sẽ về ngân hàng để nhận tiền.
– Đợt 3: Thanh toán đủ đợt 3 khi đã hoàn thành thủ tục sang tên hoặc sau 1 đến 2 tuần khi đã hoàn thành thủ tục sang tên.
Khi thương lượng, bên mua cho biết sẽ thanh toán thông qua ngân hàng. Bên bán thường cho rằng thông qua ngân hàng thì giao dịch an toàn không sợ tiền giả, tiền rách và đảm bảo an ninh nên không thắc mắc gì thêm. Thời điểm hai bên tiến hành ký thủ tục mua bán ở công chứng thì đại diện bên ngân hàng xuất hiện với tư cách là Bên thứ ba, hỗ trợ thủ tục giấy tờ cho bên mua và bên bán. Chi phí trả cho ngân hàng là do Bên mua chịu trách nhiệm thanh toán và ngân hàng thay mặt Bên mua thanh toán các đợt còn lại cho Bên bán với điều kiện Bên bán cũng đồng ý ký tên vào văn bản thỏa thuận 3 Bên.
Bên bán không biết là khi ký vào văn bản thỏa thuận này chính là đồng ý cho ngân hàng nhận tài sản đang được mua bán làm tài sản thế chấp. Đơn giản là tiền bán nhà mà bên bán nhận được chính là tiền thế chấp chính tài sản đang cần bán của mình! Bên mua chỉ có tiền bằng với số tiền đã đặt cọc (khoảng là 30% giá trị) để mua nhà có giá trị hơn gấp 3 lần giá trị họ đã bỏ ra.
Vì vậy, khi giao dịch các bên cần cẩn thận xem xét những tình huống bất ngờ xuất hiện, cần thiết trước khi đặt cọc cần tham vấn luật sư, chuyên gia về nhà đất.
2. Trường hợp bên mua vì kẹt tiền mà liều dẫn đến lừa đảo nhà đất của bên bán
Khi thỏa thuận, Bên mua thường chấp nhận ngay giá mà Bên bán đưa ra, cho dù giá Bên bán đưa ra cao hơn giá trị giao dịch của thị trường. Bên mua thường nhắm đến những nhà đất có giá trị lớn, sử dụng môi giới, trong đó bên môi giới thường là người làm việc trong ngành ngân hàng. Những đặc điểm giao dịch của trường hợp này có thể như sau :
-Bên mua cũng có thể đặt cọc đợt 1 lên đến 30% tổng tiền mua bán như đã nêu.
-Hoàn tất thủ tục sang tên sẽ thanh toán đủ tiền, đồng ý cho Bên Bán chọn thời điểm thích hợp giao nhà (Bên bán vì bán được với giá hời và nhận tiền cọc nhiều, chỉ giao nhà khi tiền nhận đủ nên tâm lý thường chiều theo, đồng ý phương thức hoàn tất sang tên sẽ nhận đủ tiền.)
Ngay sau khi ký xong chuyển nhượng tại công chứng, bên mua nhanh chóng sang tên và dùng tài sản đã được sang tên để bảo đảm cho khoản vay của mình tại ngân hàng và điều đáng nói ở đây là tiền vay từ ngân hàng bên mua không dùng để thanh toán tiền mua nhà mà sử dụng vào mục đích cá nhân. Khoản tiền được giải ngân này luôn luôn lớn hơn số tiền mà Bên mua đã đặt cọc vì ngân hàng định giá giá trị nhà rồi mới cho vay, mức cho vay thường từ 50% đến 70% giá trị tài sản. Nếu so với khoản đã cọc 30% thì họ nhận chênh lệch từ 20% đến 40% số tiền đã bỏ ra. Con số 20% đến 40% của tiền tỷ là một con số không nhỏ.
Khi hoàn tất việc được giải ngân, bên mua đã nhận tiền vay từ ngân hàng thì họ không cần quan tâm đến việc thực hiện trả nợ vay. Việc này đồng nghĩa với việc căn nhà sẽ bị ngân hàng khởi kiện ra tòa để thu hồi nợ. Đó là lý do tại sao Bên mua không cần lấy tài sản và cũng là chiêu thức để cho Bên bán yên tâm là nhà vẫn do mình quản lý.
Hậu quả là Bên bán sẽ phải ra hầu Tòa với tư cách là người có quyền và nghĩa vụ liên quan khi ngân hàng là nguyên đơn khởi kiện để thu hồi khoản nợ vay.Tòa án khi giải quyết các tranh chấp đối với giao dịch như vậy thì ngân hàng luôn được bảo vệ vì ngân hàng có đăng ký giao dịch bảo đảm, Bên bán thì không còn nhà, tiền thì chỉ nhận 30% giá trị tài sản, phải kiện Bên mua yêu cầu thực hiện nghĩa vụ thanh toán, mà Bên mua “trọc đầu” thì lấy gì mà thanh toán.
Do đó để khắc phục những rủi ro trong khâu thanh toán, bên bán cần lưu ý :
– Trường hợp giao dịch qua ngân hàng thì phải yêu cầu Bên bán làm thủ tục chuyển tiền trước, hoặc đồng thời khi ký hợp đồng chuyển nhượng tại công chứng.
– Đồng ý giao nhà trước hoặc ngay sau khi ký hợp đồng công chứng để buộc bên mua phải thanh toán đủ tiền mua nhà hoặc chỉ giữ lại một khoản tiền rất nhỏ hoặc tương ứng với khoản thuế thu nhập cá nhân của Bên bán (nếu có phát sinh).
Trên đây là những dạng bẫy mới do bên mua bên mua vô tình hay hữu ý giăng ra trong giao dịch mua bán nhà đất mà chúng tôi tổng hợp được trong quá trình tư vấn cho khách hàng. Bên bán cần cẩn trọng, không quá tự tin, khi cần có thể tham khảo ý kiến của luật sư, chuyên gia về nhà đất.

Trân trọng.