Ngày 25/06/2021,

Chào Luật sư! Tôi ở TPHCM, tôi có ý định bán một một căn nhà ở quận 12 nhưng bên bán nài nĩ chỉ có khả năng trả tiền mặt một phần , còn lại vay thế chấp bằng chính căn nhà tại ngân hàng Tiên Phong.Theo đó, 2 bên sẽ đặt cọc mua bán trước ,sau đó giám định sổ thật giả tại công ty Nguyên Thực rồi hẹn ngày đến phòng công chứng. Tại phòng công chứng, các bên sẽ ký các văn bản sau đây có công chứng :

– Hợp đồng mua bán giữa 2 bên.

– Thỏa thuận 3 bên giữa ngân hàng, bên mua và bên bán.

– Ủy quyền của bên mua cho ngân hàng thực hiện thủ tục đăng kí quyền sử dụng đất và thủ tục nộp lệ phí trước bạ.

– Ủy quyền của bên bán cho ngân hàng thực hiện các thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân.

– Biên bản bàn giao tài sản cho ngân hàng.

Sau đó về ngân hàng sẽ giải ngân cho tôi 100 % số tiền bên mua vay nhưng chỉ 90% là tôi có thể rút, còn lại 10% bị phong tỏa cho đến khi bên mua được sang tên thành công và đi công chứng thế chấp, đăng ký giao dịch đảm bảo với ngân hàng xong. Tôi lo lắng là sau khi ký công chứng thì về cơ bản đã chuyển nhượng căn nhà cho bên mua trong khi qua một quá trình dài gần cả tháng tôi mới nhận đủ tiền bán nhà. Và tôi cũng thắc mắc việc ủy quyền cho ngân hàng là pháp nhân như vậy có hợp pháp không ? Vậy có cách nào để giúp tôi hạn chế rủi ro không? Cảm ơn Luật sư!

TRẢ LỜI:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận tư vấn của Trung tâm giải pháp Hello 3S.
Căn cứ vào những thông tin quý khách cung cấp cho chúng tôi qua form Liên hệ tại wesite hello3s.com, nội dung câu hỏi của bạn đã được chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau :

Thứ nhất, về vấn đề ủy quyền:

Căn cứ điều 138 bộ luật Dân sự 2015 quy định về đại diện theo ủy quyền như sau: Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Theo đó, khi thực hiện việc ủy quyền cho người khác sang tên sổ đỏ thì tất cả những hành vi người đó thực hiện trong phạm vi đại diện sẽ do người ủy quyền chịu trách nhiệm. Đối với những hành vi vượt quá phạm vi ủy quyền thì sẽ do người được ủy quyền chịu trách nhiệm.

Để thực hiện việc ủy quyền cho người khác sang tên thì bên ủy quyền phải làm giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền để quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên.

Luật hiện hành chưa quy định cụ thể về giấy ủy quyền, tuy nhiên có thể hiểu giấy ủy quyền là giao dịch dân sự (hành vi pháp lý đơn phương) quy định tại Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015 còn Hợp đồng ủy quyền thì căn cứ điều 562 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện các công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Căn cứ Bộ luật dân sự 2015 và Luật công chứng năm 2014 thì không có quy định về hình thức của Giấy ủy quyền. Còn trên thực tế Giấy ủy quyền vẫn được sử dụng và cũng có thể được công chứng, chứng thực như Hợp đồng ủy quyền.

Hợp đồng ủy quyền là một giao dịch dân sự, nhà nước tôn trọng quyền tự thỏa thuận, tự định đoạt của các bên. Như vậy, có thể công chứng hợp đồng ủy quyền nếu có nhu cầu, nhưng không phải hợp đồng ủy quyền nào đều bắt buộc phải đi công chứng tại cơ quan công chứng và cả 2 trường hợp ủy quyền trong thương vụ mua bán nhà của bạn đều không bắt buộc phải công chứng. Tuy vậy, để đảm bảo giá trị pháp lý cao hơn thì nên thực hiện việc ủy quyền tại Ủy ban nhân dân hoặc Phòng công chứng/Văn phòng công chứng.

Thứ hai, về vấn đề hạn chế rủi ro cho bên bán:

Tiến trình mua bán bất động sản sử dụng vốn vay từ ngân hàng với tài sản thế chấp chính là bất động sản đó thường qua các bước như sau:

1.Ngân hàng thẩm định, định giá căn nhà khách hàng định mua ( cũng chính là tài sản thế chấp).

2.Thẩm định khả năng đăng bộ sang tên của tài sản ( Ngân hàng đánh giá và liên hệ trực tiếp với cơ quan chức năng hoặc thông qua bên thứ ba như trường hợp tại Tien Phong Bank,… chẳng hạn).

3.Ký hợp đồng đặt cọc giữa bên mua và bên bán, trong đó nói rõ các khoản thanh toán bằng tiền mặt hay vay ngân hàng và khi nào thanh toán.

4.Tại phòng công chứng, các bên sẽ ký các giấy tờ sau :

-Hợp đồng mua bán giữa bên mua và bên bán ( có công chứng).

-Thỏa thuận 3 bên giữa ngân hàng, bên mua và bên bán (có thể có công chứng).

-Ủy quyền của bên mua cho ngân hàng thực hiện thủ tục đăng kí quyền sử dụng đất và thủ tục nộp lệ phí trước bạ (có thể có công chứng).

-Ủy quyền của bên bán cho ngân hàng thực hiện các thủ tục nộp thuế thu nhập cá nhân- Biên bản bàn giao tài sản đảm bảo cho ngân hàng (có thể có công chứng).

-Hợp đồng tín dụng giữa bên mua ( đồng thời là bên vay) và ngân hàng, trong đó có nội dung bên mua cam kết cùng ngân hàng thực hiện các thủ tục sang tên đăng bộ, sau đó công chứng thế chấp, đăng ký giao dịch đảm bảo để bổ sung hồ sơ thế chấp cho khoản vay và có thể có thêm nội dung nếu bên mua chậm thực hiện thủ tục trên trong 1 thời gian nhất định sẽ có thể có hình thức phạt chế tài bên mua.

5.Các bên mua và bán cùng nhân viên ngân hàng về ngân hàng để thực hiện thủ tục giải ngân trong cùng ngày. Theo đó, các bên sẽ ký các giấy tờ sau:

-Giấy đề nghị phong tỏa tài khoản/sổ tiết kiệm (có nguồn gốc từ số tiền cho vay mua bất động sản của ngân hàng) của bên bán.

-Khế ước nhận nợ giữa bên mua ( đồng thời là bên vay) và ngân hàng.

6.Đăng bộ sang tên bên mua do ngân hàng thực hiện trên cơ sở ủy quyền của bên mua và bên bán.

7.Sau khi tài sản là căn nhà đã sang tên bên bán, nhân viên ngân hàng sẽ cùng bên mua đến văn phòng công chứng để thực hiện thủ tục công chứng thế chấp căn nhà và sau đó nhân viên ngân hàng sẽ đi đăng ký giao dịch đảm bảo tại văn phòng đăng kí đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc bộ phận một cửa liên thông để đảm bảo cho khoản vay của bên mua trước đó.

Như vậy, để hạn chế rủi ro cho bạn thì việc mua bán phải thực hiện trên nguyên tắc trao đổi HÀNG -TIỀN ở bước thứ 4 và thứ 5, cụ thể như sau:

* Ở bước 4, vừa ngay khi bạn công chứng ở bạn có thể giữ những giấy tờ sau :

-Toàn bộ giấy tờ nhà bản chính.

-Toàn bộ các bản chính hợp đồng mua bán ( có công chứng).

-1 hợp đồng tín dụng có cụ thể số tiền vay, mục đích thanh toán mua bán tài sản là căn nhà của bạn (có chữ ký bên mua và chữ ký, dấu của ngân hàng).

-1 bản thỏa thuận 3 bên (có chữ ký bên mua, bên bán và chữ ký, dấu của ngân hàng).

Về cơ bản, khi bạn bàn giao toàn bộ giấy tờ nhà và hợp đồng mua bán cho ngân hàng thực hiện việc giải ngân theo hợp đồng tín dụng là có thể an tâm. Tuy nhiên, nếu cảm thấy vẫn không an tâm về uy tín của nhân viên ngân hàng, bạn có thể yêu cầu thêm các nội dung bên dưới ở bước 5.

 * Ở bước 5, tại ngân hàng, trước tiên bạn có thể mở 1 tài khoản tại ngân hàng (nên mở tài khoản có nhắn tin biến động số dư tài khoản) đứng tên bạn. Sau đó, ngân hàng phải giao thêm cho bạn các giấy tờ sau :

-1 khế ước nhận nợ có nội dung chuyển khoản vào đúng tài khoản của bạn (có chữ ký bên mua và chữ ký, dấu của ngân hàng).

-1 giấy đề nghị phong tỏa 10% tài khoản/sổ tiết kiệm của bạn (có chữ ký bên bán và chữ ký, dấu của ngân hàng).

Bạn chỉ bàn giao giấy tờ nhà+hợp đồng mua bán có công chứng cho ngân hàng (có thể có biên bản bàn giao hoặc không cần) khi có tin nhắn báo biến động số dư tài khoản của bạn do ngân hàng giải ngân số tiền vay.

Sau khi bạn rút được 90% ra khỏi tài khoản của bạn để mở sổ tiết kiệm mới tại chính ngân hàng giải ngân hoặc mang tiền mặt về thì bạn có thể hoàn trả lại cho ngân hàng các giấy tờ mà bạn đã giữ “làm tin” : khế ước nhận nợ, hợp đồng tín dụng, thậm chí cả biên bản bàn giao nếu có vì lúc này 10% số tiền còn lại được đảm bảo bằng giấy đề nghị phong tỏa có xác nhận của ngân hàng.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi đối với câu hỏi của bạn.
Trân trọng.

Trung tâm Giải pháp Hello 3S