Phân biệt lộ giới và chỉ giới xây dựng khi xây nhà

Chào luật sư, tôi vừa mới xin phép xây dựng nâng cấp cho căn nhà nhỏ của tôi diện tích khoảng 3×7 mét và hiện đang xây thêm lầu 2.Theo lời của bên phường cùng thanh tra địa bàn của sở xây dựng thì tôi xây ban công ở lầu 2 vượt lộ giới hay chỉ giới xây dựng gì đó? Vậy phải hiểu đúng là như thế nào xin giải đáp giúp tôi. Xin cảm ơn ( Q.6, TPHCM).

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận tư vấn của Trung tâm giải pháp Hello 3S.
Căn cứ vào những thông tin quý khách cung cấp cho chúng tôi qua form Liên hệ tại wesite hello3s.com , nội dung câu hỏi của bạn đã được chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau :

Do nội dung thư của quý khách cung cấp cho chúng tôi chưa đầy đủ dữ kiện ( hình ảnh sơ đồ thửa đất, giấy phép xây dựng…) đồng thời chúng tôi cũng chưa rõ nhu cầu thực sự của quý khách là gì nên chúng tôi chỉ có thể tư vấn cho quý khách một cách tổng quát nhất để quý khách tham khảo :
Căn cứ pháp lý : Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng QCVN : 01/2008/BXD
Lộ giới là gì?
Lộ giới hay còn gọi là “chỉ giới đường đỏ” là điểm cuối chiều rộng con đường tính từ tim đường sang hai bên. Theo quy định thì phần đất nằm bên trong lộ giới sẽ được dành để làm đường, công trình công cộng. Bao gồm lòng đường, lề đường và vỉa hè. Tại các khu dân cư mới hình thành và được quy hoạch rõ ràng thì chủ đầu tư còn cắm cả cột mốc để tránh người dân xây dựng vào lộ giới.
Chỉ giới xây dựng là gì ?
Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà, công trình trên đất đó. Chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ, nếu công trình được phép xây dựng sát chỉ giới đường đỏ (ranh giới lô đất). Hoặc lùi vào so với đường đỏ nếu công trình phải xây lùi vào so với chỉ giới đường đỏ (do yêu cầu của quy hoạch).

Khoảng lùi công trình là gì ?
Khoảng lùi là khoảng cách giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
Khoảng lùi công trình so với lộ giới (chỉ giới đường đỏ) tùy thuộc việc tổ chức qui hoạch không gian kiến trúc. Chiều cao công trình được tính dựa trên chiều rộng của lộ giới nhưng tối thiểu phải theo các qui định sau:
Nếu công trình có chiều cao từ 19m trở xuống, xây ở tuyến đường có lộ giới nhỏ hơn 19m thì không cần chừa khoảng lùi, tức được xây dựng sát vỉa hè. Cũng với lộ giới trên nhưng xây dựng công trình cao 22m phải lùi vào 3m, tính từ vỉa hè. Trường hợp công trình có chiều cao đến 25m khi xây dựng phải lùi vào 4m. Nếu xây dựng công trình có chiều cao từ 28m trở lên phải lùi vào 6m. Điều này có nghĩa nhà xây càng cao thì công trình phải lùi vào càng sâu và diện tích đất xây dựng càng bị thu hẹp lại.
Trong trường hợp lộ giới tuyến đường từ 19m đến dưới 22m và công trình xây dựng cao 22m trở xuống thì không phải chừa khoảng lùi. Nếu xây cao đến 25m phải lùi vào 3m, tính từ vỉa hè. Còn khi xây dựng cao từ 28m trở lên phải lùi sâu vào 6m. Với lộ giới tuyến đường từ 22m trở lên, xây dựng công trình cao đến 25m không phải chừa khoảng lùi. Nhưng nếu xây từ 28m trở lên công trình phải lùi vào bên trong 6m.
Khoảng lùi tối thiểu của các công trình theo bề rộng lộ giới đường và chiều cao xây dựng công trình.
Trong hoạt động xây dựng, cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng có trách nhiệm cung cấp thông tin về lộ giới hay chỉ giới đường đỏ.
Bộ phận nào của nhà có thể vượt chỉ giới đường đỏ? vượt quá chỉ giới xây dựng?
Không có bộ phận nào của nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ.
Phần nhà được xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng trong trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ. Các bộ phận của công trình sau đây được phép vượt quá chỉ giới xây dựng như:
– Bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, cách cửa, ô-văng, mái đua, mái đón, móng nhà.
– Riêng ban công được nhô quá chỉ giới xây dựng không quá 1,4m và không được che chắn tạo thành buồng hay lô-gia.
Có được xây lấn sang nhà bên cạnh?
Công trình không được vi phạm ranh giới:
– Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống), được vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh.
– Không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh.
Các yêu cầu kỹ thuật khác đối với công trình xây dựng:
– Miệng xả ống khói, ống thông hơi không được hướng ra đường phố.
– Máy điều hòa nhiệt độ không khí nếu đặt ở mặt tiền, sát chỉ giới đường đỏ phải ở độ cao trên 2,7m và không được xả nước ngưng trực tiếp lên mặt hè, đường phố.
– Biển quảng cáo đặt ở mặt tiền ngôi nhà, không được sử dụng các vật liệu có độ phản quang lớn hơn 70%.
– Ở mặt tiền các ngôi nhà dọc các đường phố không được bố trí sân phơi quần áo.
– Hàng rào phải có hình thức kiến trúc thoáng, mỹ quan và thống nhất theo quy định của từng khu vực, trừ những trường hợp có nhu cầu bảo vệ, ngăn cách với đường phố (cơ quan cần bảo vệ, trường học, trạm biến thế điện…).